Sovraindebitamento e mutuo prima-casa: la cartolarizzazione sociale come strumento di salvaguardia del patrimonio immobiliare

Il sovraindebitamento è una situazione complessa e purtroppo sempre più diffusa, in cui un soggetto si trova nell’incapacità di adempiere regolarmente alle proprie obbligazioni finanziarie, pur liquidando tutto il suo patrimonio. In particolare, per chi ha contratto un mutuo ipotecario sulla propria abitazione, questa condizione può portare al rischio di perdere la casa e subire conseguenze finanziarie durature, come l’iscrizione nelle liste dei cattivi pagatori.

Tuttavia, grazie all’introduzione della cartolarizzazione sociale (prevista nella Legge di Bilancio 2020), il debitore in difficoltà ha ora a disposizione uno strumento giuridico che consente di salvaguardare la propria abitazione, evitando il pignoramento e, al contempo, offrendo una via per stabilizzare la propria situazione economica.

Il quadro normativo della cartolarizzazione sociale

La cartolarizzazione sociale è disciplinata dagli articoli 7.1 e 8-bis della Legge n. 130/1999 (Legge sulla cartolarizzazione dei crediti), come modificata dalla Legge di Bilancio 2020. Questo strumento prevede la possibilità, per un soggetto sovraindebitato ai sensi dell’art. 2 del Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (D.Lgs. n. 14/2019), di cedere il proprio mutuo ipotecario e la proprietà dell’immobile a un veicolo finanziario denominato SPV (Special Purpose Vehicle).

Il debitore stipula con l’SPV un contratto di Rent to buy, ossia un contratto di locazione che prevede, al termine di un periodo determinato, la facoltà di riacquisto dell’immobile. Questo meccanismo, combinato con le disposizioni del Codice della Crisi, permette di salvaguardare il patrimonio immobiliare senza privarsi definitivamente della casa.

Chi può accedere alla cartolarizzazione sociale?

Per poter accedere a questo istituto, il debitore deve trovarsi in una situazione di credito deteriorato, condizione che si verifica quando le rate del mutuo non vengono pagate per almeno sei mesi. La procedura è particolarmente indicata per coloro che hanno contratto un mutuo a tasso variabile e si trovano a dover affrontare rate crescenti a causa dell’aumento dei tassi d’interesse, con l’inevitabile rischio di esecuzione immobiliare.

È importante sottolineare che, per aderire alla cartolarizzazione sociale, è necessaria la presentazione di un’istanza alla banca creditrice. Tuttavia, l’accettazione della domanda non è obbligatoria per l’istituto bancario, il quale può decidere di non partecipare alla procedura. In questi casi, il debitore può cercare una società benefit specializzata in mutui deteriorati per facilitare l’operazione e limitare il margine di discrezionalità della banca.

I vantaggi della cartolarizzazione sociale

1. Mantenimento dell’uso dell’immobile: Il soggetto sovraindebitato, pur cedendo la proprietà del bene, continua a risiedere nell’immobile grazie al contratto di Rent to buy. Questo contratto prevede la locazione dell’abitazione con un canone parametrato sia al valore dell’immobile che alla capacità reddituale del debitore, rendendolo sostenibile.
2. Opzione di riacquisto: Alla scadenza del contratto di locazione, il debitore avrà la possibilità di riacquistare l’immobile al valore più basso tra quello di mercato e l’importo residuo del debito. Ciò significa che, anche in caso di svalutazione del mercato immobiliare, il debitore non subirà una perdita ulteriore.
3. Protezione del patrimonio: Evitando il pignoramento e la vendita forzata, il debitore riesce a salvaguardare il proprio patrimonio. In particolare, l’esecuzione di una vendita sul mercato libero permette di evitare che l’immobile venga venduto all’asta a un prezzo inferiore al suo reale valore.
4. Esdebitazione: Grazie alla combinazione delle norme sulla cartolarizzazione sociale e del Codice della Crisi e dell’Insolvenza, il debitore può ottenere la dichiarazione di esdebitazione, che consente di cancellare il proprio nominativo dalle liste dei cattivi pagatori e di reinserirsi pienamente nel sistema finanziario.

Come funziona in concreto la procedura?

Una volta avviata la cartolarizzazione sociale, l’immobile non sarà immediatamente messo all’asta. Invece, verrà ceduto al mercato libero e il debitore potrà proseguire il suo rapporto di locazione. È fondamentale ricordare che, per accedere a questa procedura, il debitore deve trovarsi in una situazione di sovraindebitamento ai sensi dell’art. 2 del Codice della Crisi, il che implica l’incapacità di onorare le obbligazioni pur liquidando tutto il patrimonio.

Conclusione

La cartolarizzazione sociale rappresenta un’innovazione nel panorama degli strumenti a tutela del debitore in difficoltà, permettendo di trovare una soluzione che evita il rischio di perdere definitivamente la casa. In un contesto di sovraindebitamento, la possibilità di stabilizzare la propria situazione economica e, al termine del contratto, riacquistare l’immobile è una via d’uscita concreta, ma necessita di un’attenta pianificazione legale e finanziaria.

Per coloro che si trovano in difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo e temono un’esecuzione immobiliare, è essenziale rivolgersi tempestivamente a un avvocato specializzato, in modo da valutare la possibilità di accedere alla cartolarizzazione sociale e ad altri strumenti di tutela del patrimonio immobiliare.

Avv. Stefano De Navasquez