Vendita di immobili con abusi edilizi: il risarcimento del danno in favore del compratore
L’acquisto di un immobile può rivelarsi insidioso quando, successivamente al rogito, emergono irregolarità edilizie non dichiarate. La Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con la recente Ordinanza n. 28765 del 7 novembre 2024, ha affrontato una questione cruciale: il diritto del compratore al risarcimento in caso di abusi edilizi taciuti dal venditore. Questo contributo esamina il contesto normativo, la giurisprudenza di riferimento e le implicazioni per le parti coinvolte.
Il caso concreto
Nel caso in esame, un immobile era stato venduto senza che il compratore fosse informato degli abusi edilizi esistenti. Solo successivamente l’acquirente, scoperta la difformità, ha agito in giudizio chiedendo il risarcimento dei danni. I profili controversi della vicenda riguardavano il deprezzamento dell’immobile e le spese necessarie per regolarizzare la situazione urbanistica.
Il venditore, peraltro condannato in sede penale per truffa contrattuale, ha impugnato la decisione in Cassazione, lamentando una presunta duplicazione risarcitoria tra il rimborso delle spese per la rimozione degli abusi e la riduzione del valore dell’immobile.
La normativa di riferimento
Il caso rientra nell’ambito dell’articolo 1489 del Codice Civile, che disciplina la presenza di oneri o vincoli occulti gravanti sul bene venduto. In base a tale norma, il compratore può richiedere:
- la risoluzione del contratto; oppure in alternativa
- la riduzione del prezzo; e, in ogni caso
- il risarcimento dei danni.
Il termine di prescrizione per esercitare tali diritti è decennale e decorre dal momento in cui l’acquirente viene a conoscenza dell’abuso edilizio.
La pronuncia della Cassazione
La Corte ha confermato la decisione della Corte d’Appello, rigettando il ricorso del venditore e chiarendo i seguenti principi.
Cumulabilità del risarcimento: le spese per rimuovere gli abusi edilizi non compensano automaticamente la perdita di valore dell’immobile. Tali spese servono a ristabilire la conformità legale, ma il deprezzamento dell’immobile permane, poiché l’assenza delle opere abusive può incidere negativamente sull’appetibilità commerciale dell’immobile.
Autonomia delle voci di danno: non si configura una duplicazione risarcitoria, in quanto il risarcimento per il deprezzamento è distinto dal rimborso delle spese tecniche necessarie per la regolarizzazione.
Le implicazioni giuridiche
Per gli acquirenti, la pronuncia della Cassazione rafforza la loro posizione, garantendo la possibilità di ottenere un risarcimento completo. Questo include non solo il deprezzamento dell’immobile dovuto alla perdita delle opere abusive, ma anche il rimborso delle spese necessarie per regolarizzarne la situazione edilizia. Inoltre, il termine decennale di prescrizione previsto dall’articolo 1489 del Codice Civile offre una maggiore tutela rispetto ai termini più stringenti applicabili ai vizi della cosa venduta.
Per i venditori, invece, la sentenza sottolinea la gravità dell’omessa dichiarazione di abusi edilizi, qualificata come un grave inadempimento contrattuale con conseguenze che possono estendersi anche alla sfera penale. È quindi fondamentale, prima di procedere con la vendita, verificare scrupolosamente la regolarità urbanistica e catastale del bene per prevenire contenziosi che possono rivelarsi onerosi sia dal punto di vista economico che reputazionale.
Considerazioni conclusive
L’ordinanza n. 28765/2024 conferma il principio secondo cui il compratore ha diritto a un risarcimento pieno e autonomo sia per il deprezzamento dell’immobile, sia per i costi sostenuti per regolarizzarlo. La decisione della Cassazione rappresenta un monito per i venditori, richiamando l’importanza della trasparenza e della correttezza nelle operazioni di compravendita immobiliare.
Per gli acquirenti è sempre più importante, quindi, svolgere una verifica preliminare all’acquisto, avvalendosi del supporto di professionisti e tecnici qualificati. Per i venditori, un’accurata verifica della conformità edilizia non è solo un dovere giuridico, ma anche un mezzo per tutelarsi da possibili futuri contenziosi.
