La scissione del condominio: quando e come è possibile?

La scissione di un condominio in unità indipendenti (o in due distinti condominii) è un’operazione complessa da effettuarsi dopo aver analizzato le disposizioni normative e giurisprudenziali per adattarle al caso concreto. Tale possibilità si configura principalmente nei casi in cui uno o più edifici all’interno di un complesso condominiale possano essere considerati strutturalmente autonomi, consentendo ai rispettivi proprietari una gestione separata delle spese e delle parti comuni.

La normativa di riferimento

Ai sensi dell’art. 1123 c.c., tutti i condomini devono contribuire al pagamento delle spese necessarie per “la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio”. Le “parti comuni”, ai sensi dell’art. 1117 c.c., si presumono essere (ad esempio) il suolo e le fondamenta; le facciate, i tetti ed i muri maestri; scale, portoni, ingressi e cortili; ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrico-fognari; impianti di riscaldamento e condizionamento sino all’ingresso nelle unità private.

Il legislatore, però, ha espressamente previsto la possibilità del c.d. “condominio parziale”: ai sensi dell’art. 1123 c.c., qualora scale, cortili o impianti non servano e/o siano accessibili a tutti i condomini, ma solo ad alcuni di essi, “le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Ai sensi del successivo art. 1118 c.c., il singolo condomino non può rinunciare al proprio diritto (proporzionale al valore delle sue unità immobiliari) sulle parti comuni né può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle stesse. Il comma 4 della citata norma consente, però, il c.d. “distacco” dal solo impianto termico centralizzato, salvo che da tale distacco non discenda uno squilibrio notevole o aggravi di spesa per gli altri condomini. In ogni caso, il condomino “distaccato” è sempre tenuto a contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria, la conservazione e la messa a norma dell’impianto.

Inoltre, l’art. 1119 c.c. vieta la divisione in natura delle parti comuni tra i condomini, salvo il consenso unanime degli stessi e la condizione che dalla divisione non derivi una “incomodità” nel godimento delle parti comuni.

Svolte queste premesse di ordine generale, il Legislatore ha previsto due norme per disciplinare lo scioglimento/scissione del condominio, vale a dire gli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

Ai sensi dell’art. 61 disp.att. c.c.¹, infatti, nel caso in cui sia costituito da edifici tra loro autonomi, il condominio può essere sciolto e i condomini “separatisti” possono dare vita a condominii diversi. Lo scioglimento viene deliberato con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 c.c. (maggioranza dei millesimi e maggioranza degli intervenuti). Nel caso in cui non venga raggiunto il quorum, i condomini “separatisti” possono fare ricorso all’autorità giudiziaria per ottenere la separazione.

Il successivo art. 62 disp.att. c.c.² chiarisce che il concetto di “autonomia” non è inficiato dalla permanenza di alcune parti, aree o servizi comuni e, quindi, può procedersi comunque alla separazione del condominio. Se, però, si dovesse rendere necessario eseguire opere di qualsivoglia tipo per sistemare i locali o i servizi che resteranno comuni (o per i quali permarranno interdipendenze), allora lo scioglimento potrà essere disposto solo dall’assemblea con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 5 c.c. (due terzi dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).

Giova precisare che, sebbene la norma non lo preveda espressamente, per garantire la certezza giuridica e l’opponibilità a terzi, sarà poi necessario formalizzare la scissione mediante atto notarile non solo per perfezionare la cessione delle quote di proprietà sui beni comuni in favore dei superstiti proprietari del condominio, ma anche al fine di regolare le eventuali interdipendenze e/o reciproche servitù (attive e passive) tra gli edifici.

I requisiti per la separazione: l’autonomia degli edifici

Dall’excursus normativo che precede, appare evidente che, a prescindere dalla necessità di ottenere le maggioranze ivi prescritte, la possibilità di ottenere lo scioglimento del condominio dipende dall’effettiva autonomia degli edifici.

L’autonomia degli edifici, che rappresenta la condizione necessaria affinché possa procedersi allo scioglimento del condominio, non deve riferirsi all’autonomia meramente amministrativa o gestionale, bensì a quella strutturale: gli edifici sono strutturalmente autonomi se dotati delle parti e delle pertinenze necessarie per il normale godimento delle unità abitative (così C. Cass. 24380/2010; C. Cass. 22041/2019).

In assenza di un chiaro criterio da parte del legislatore, diversi interpreti hanno ritenuto che possa considerarsi autonomo l’edificio o la parte di esso quando l’insieme dei piani o degli appartamenti, da cui risulta composto, siano disposti in modo da costituire, con le parti accessorie e con i servizi comuni, un tutto unico a sé stante, che potrebbe, secondo i comuni criteri edilizi, qualificarsi come un caseggiato o come un edificio indipendente. L’autonomia statica non deve essere necessariamente assoluta, con riferimento, cioè, a tutti gli elementi che compongono la parte da separare. Pertanto, quando gli appartamenti, con i quali si vuole fondare un condominio autonomo, costituiscono, ad esempio, tutta l’area destra dello stabile, ma uno di essi si spinge fin dentro l’ala sinistra, la separazione potrebbe comunque essere accordata e approvata (così Bianca, Il Condominio, Torino, 2007).

Pertanto, per addivenire alla scissione o scioglimento del condominio, è essenziale dimostrare la completa autonomia strutturale della parte da separare. Tale autonomia si verifica, ad esempio, in presenza dei seguenti elementi:

• accessi indipendenti rispetto alla restante parte del condominio;
• impianti tecnici autonomi (idrici, fognari, elettrici, riscaldamento);
• indipendenza funzionale e statica rispetto all’edificio originario.

Se queste condizioni risultano soddisfatte, la scissione è possibile, comportando per i condomini interessati una gestione autonoma delle spese e delle decisioni sulle parti comuni della nuova entità condominiale. Nel caso in cui persistano, comunque, alcuni servizi o parti comuni (come ad esempio un portone o un cortile) agli edifici da separare, ciò non ostacola la scissione.

Nel caso in cui siano lasciate in comproprietà di tutti i partecipanti al condominio originario alcune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c. (come i locali di portineria, caldaie, impianti idrici ecc.), dopo la scissione queste ultime restano soggette non alla disciplina della comunione in generale, bensì a quella del condominio negli edifici, la cui applicabilità prescinde dalla circostanza che i piani o le porzioni di piano, serviti da quelle cose, si trovino in edifici distinti. Questo implica che tutti i condomini separatisti manterranno un obbligo di contribuzione per la manutenzione e la gestione di tali beni rimasti comuni, secondo le modalità stabilite dalle nuove tabelle millesimali.

In breve, quindi, secondo la Giurisprudenza il risultato della separazione non può essere una mera autonomia amministrativa, giacché per dare luogo alla costituzione di più condominii lo stabile deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere contabile.

La procedura da seguire

La procedura di scissione di un condominio richiede una serie di passaggi obbligatori, il cui rispetto è essenziale per garantire la validità giuridica della separazione e prevenire controversie tra i condomini ed i condominii:

1. Verifica preliminare dell’autonomia strutturale, eventualmente per mezzo di una perizia redatta da un tecnico qualificato;
2. Convocazione dell’assemblea condominiale, per discutere la proposta di separazione;
3. Approvazione con le maggioranze richieste, secondo la tipologia di separazione prevista (art. 61 o art. 62 disp. att. c.c.);
4. Stipula di un atto notarile, per consentire la trascrizione della separazione nei registri immobiliari e formalizzare eventuali reciproche servitù attive o passive;
5. Modifica delle tabelle millesimali e del regolamento condominiale, con eventuale rideterminazione dei criteri di ripartizione delle spese relative alle parti rimaste comuni.

Conclusioni

La scissione di un condominio è un’operazione giuridicamente complessa che può essere effettuata solo in presenza di una reale autonomia strutturale tra le parti dell’edificio: le unità immobiliari oggetto di separazione devono possedere caratteristiche di indipendenza statica e funzionale, come accessi distinti, impianti tecnologici autonomi e assenza di eccessive interdipendenze strutturali con il resto del condominio. In particolare, il distacco deve garantire che ogni porzione scissa possa sostenere autonomamente i costi di gestione e manutenzione senza arrecare pregiudizio alle altre unità immobiliari. Inoltre, la verifica della reale autonomia strutturale potrebbe essere supportata da un’adeguata documentazione tecnica e da perizie professionali, al fine di evitare contestazioni da parte degli altri condomini o problematiche nella futura gestione amministrativa.

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1. Art. 61 disp.att. c.c.: “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
   Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione”. ↩︎
2. Art. 62 disp.att. c.c.: “La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice.
   Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso”. ↩︎